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Mietrecht

Themen der Gewerberaummiete

Im Folgenden stellen wir einige typische und wichtige Themen der Gewerberaummiete, die es bei der Miete von Wohnraum nicht oder nicht so gibt, dar.

1. Schriftform beim Gewerberaummietvertrag

Mündliche Nebenabreden zum schriftlichen Vertrag: Der schriftliche Mietvertrag hat die Vermutung für sich, dass er vollständig und richtig ist. Mündliche Nebenabreden muss der Vertragspartner beweisen, der sich darauf beruft. Das kann bei Verträgen mit mehr als einem Jahr Laufzeit zum Problem werden, da für diese ein Schriftformerfordernis besteht, dazu nachfolgend.

Hauptsächlich zum Schutz des Grundstückserwerbers besteht bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ein Schriftformerfordernis. Wird hiergegen verstoßen, ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, das heißt, er ist noch am dritten Werktag des Kalenderquartals zum Ablauf des nächsten Quartals, frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach der Überlassung, kündbar.

Der sichere Weg ist, dass alles schriftlich gemacht wird und dass mit dem Mietvertrag auch alle Anlagen und späteren Veränderungen schriftlich gemacht und mit dem Vertrag verbunden werden. Wichtig ist die präzise Bezeichnung der Vertragsparteien, bei Erbengemeinschaft beispielsweise die Nennung der einzelnen Miterben. Wichtig ist weiterhin, dass in Formularen mit auszufüllenden Lücken und alternativen Inhalten alles so ausgefüllt wird, dass es einen eindeutigen Sinn ergibt. Plananlagen müssen genau sein und späteren Änderungen angepasst werden. Alle Unterschriften der Vertragspartner müssen auf wenigstens einer Ausfertigung des Vertrages enthalten sein.

 

2. Umsatzmiete

Für die Umsatzmiete gibt es keine allgemein anerkannte Definition, die Größe muss also im Vertrag genau definiert werden. Eine Differenzierung nach Waren- und Dienstleistungs-gruppen ist in der Regel empfehlenswert.

Zur Prüfung der Angaben des Mieters sind Rechnungslegung, Bestätigung durch Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer und Bucheinsicht durch zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Dritte vorzusehen. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete bedeutet keine Betriebspflicht des Mieter!

 

3. Mietanpassung

Unproblematisch ist meist die Staffelmietvereinbarung. Eine Gleitklausel (automatische Anpassung ohne Ermessensspielraum) erfordert eine Bindung des Vermieters an den Vertrag für mindestens 10 Jahre. Wurde aber, siehe oben, die Schriftform nicht eingehalten, dann gibt es auch keine zehnjährige Bindung des Vermieters an den Vertrag und die Gleitklausel als solche ist unwirksam.

Bei einem Leistungsvorbehalt (Bestimmung der Mietänderung mit einem Ermessens-spielraum nach einem vorgegebenen Maßstab oder nach Billigkeit) hat im Zweifel der Vermieter das Bestimmungsrecht. Häufig gibt es eine Schiedsgutachterklausel. Es macht einen Unterschied, ob nach dem vorgegebenen Maßstab die Miete anzupassen oder neu festzusetzen ist, zum Beispiel kann bei einer Anpassung der Abstand der Vertragsmiete zur Marktmiete beizubehalten sein, bei der Neufestsetzung hingegen die Marktmiete zu nehmen sein. Bei einer Vertragslaufzeit von über einem Jahr ist ein schriftlicher Nachtrag erforderlich.

 

4. Umsatzsteuer

Umsatzsteueroption: Der Verzicht auf die Steuerbefreiung für die Umsatzsteuer ist bei neu hergestellten Objekten nur noch dann möglich, wenn dort mindestens zu 95 % Umsätze getätigt werden, die nicht optionsschädlich sind.

Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber nicht zur Optierung verpflichtet, es sei denn, der Vertrag sieht etwas anderes vor („inklusive Umsatzsteuer“). Der Mieter ist nur zur Zahlung von Umsatzsteuer verpflichtet, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Umsatzsteuer fällt auch auf die Nebenkosten an.

 

5. Betriebskosten

Sicher ist die Aufzählung der Betriebskostenarten im Vertrag, ausreichend ist wahrscheinlich die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. In der Betriebskostenverordnung nicht genannte Betriebskosten (zum Beispiel Klimaanlage, Bewachungskosten) können durch ausdrückliche Vereinbarung weitgehend umgelegt werden.

Verwaltungskosten können im Grundsatz umgelegt werden, was aber bei allgemeinen Geschäftsbedingungen von den Gerichten erschwert wird, sodass es besser ist, die Verwaltungskosten in die Miete einzukalkulieren. Instandhaltungskosten von Gemeinschaftsflächen, Parkraumbewirtschaftungskosten und Kosten eine Centermanagements können wohl nur mit höhenmäßiger Begrenzung umgelegt werden.

Bei Abrechnung nicht vereinbarter Kostenarten gilt der Vertrag nach sechs Jahren solcher Abrechnungen als stillschweigend abgeändert. Problem dabei ist die Nichteinhaltung der Schriftform (Laufzeit!).

 

6. Instandhaltung und Instandsetzung

Gesetzliche Regel: Pflicht des Vermieters. Bei teilweiser Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts kann dies den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen.

Durch individuelle Vereinbarung kann die Verpflichtung weitgehend auf den Mieter übergewälzt werden.

Für eine Formularklausel gibt es engere, nicht genau bestimmte Grenzen. Pflichten am Äußeren des Mietobjektes können wahrscheinlich nicht übergewälzt werden. Im Inneren ist ein ordnungsgemäßer Zustand der Mietsache beim Mietbeginn Voraussetzung. Problematisch ist die Überwälzung der Instandhaltung bei Gemeinschaftsflächen im Inneren.

Bei Schönheitsreparaturen gibt es eine Tendenz der Rechtsprechung zu Regelungen wie bei der Wohnraummiete (keine Doppelbelastung, kein starrer Fristenplan, entsprechendes für Abgeltungsklauseln bei Mietende).

 

7. Mängel der Mietsache

Zentral ist der Mietzweck: Enge Fassung führt zu weiterer Haftung des Vermieters für die Gebrauchstauglichkeit, weite Fassung („zu gewerblichen Zwecken“) lässt dem Mieter viele Freiheiten.

Sonneneinstrahlung: Temperaturdifferenz innen/außen von mindestens 6°C muss erreichbar sein.

Schadstoffbelastung: Mangel jedenfalls bei konkreter Gesundheitsgefährdung

Flächenabweichung: Mangel jedenfalls bei um mehr als 10 % kleinerer Mietfläche, bei geringerer Abweichung eventuell bei konkreter Beeinträchtigung des Mietgebrauchs

Umwelteinflüsse (z. B. Lärm, Erschütterungen): Mangel bei konkreter Beeinträchtigung des Mietgebrauchs

Erschwerung der Erreichbarkeit: Grundsätzlich ja, aber nach der Rechtsprechung erst nach längerer Dauer (mehr als fünf Monate?)

Mangelnde Akzeptanz eines Einkaufszentrums: grundsätzlich kein Mangel

Fehlende behördliche Genehmigung für den vereinbarten Mietzweck: Mangel, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder damit droht.

 

8. Betriebspflicht

Gesetzliche Regelung: Der Mieter hat ein Nutzungsrecht, keine Nutzungspflicht. Deshalb ist zumindest bei Umsatzmiete eine Betriebspflicht zu vereinbaren, eventuell aber auch sonst zur Erhaltung des Werts der Immobilie (Ertragsbewertung!). Formularvertragliche Regelungen sind oft unwirksam, also individuell aushandeln und festlegen.

 

9. Konkurrenzschutz

Nach der Rechtsprechung besteht ein aus dem Wesen des Mietvertrags folgender Konkurrenzschutz auf dem Mietgrundstück und dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück des Vermieters bezüglich des Hauptsortiments des Mieters. Es sind aber auch formularmäßige Bedingungen oder Einschränkungen des Konkurrenzschutzes im Mietvertrag möglich.

Dieser Beitrag wurde sorgfältig erstellt, dennoch kann eine Haftung für Fehler oder Auslassungen nicht übernommen werden. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit. Der Inhalt dieses Beitrages stellt keinesfalls anwaltlichen Rechtsrat dar und ersetzt auf keinen Fall eine auf den Einzelfall bezogene anwaltliche Beratung.

Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Klünder