In einer gemieteten Gaststätte waren während des Mietverhältnisses Mängel aufgetreten. Der Mieter minderte deshalb die Miete und machte zugleich seine Zustimmung zur Reparatur davon abhängig, dass der Vermieter sich verpflichtete, ihm den durch die Arbeiten eintretenden Umsatzausfall zu bezahlen. Der weigerte sich. Als nach Berechnung des Vermieters ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte er das Mietverhältnis fristlos.

In seinem Urteil vom 30.06.2015 (XII ZR 65/14) hat der Bundesgerichtshof sinngemäß dazu folgendes ausgeführt:

Wenn der Vermieter die Entstehung des Mangels nicht verschuldet hat (was ja selten der Fall ist), hat der Mieter keinen Anspruch auf Schadensersatz und damit insbesondere keinen Anspruch auf Ersatz eines Umsatzausfalls.

Wenn der Mieter eine Reparaturmaßnahme des Vermieters pflichtwidrig nicht duldet, beispielsweise indem er seine Zustimmung von der Erstattung eines Umsatzausfalls abhängig macht, kann er die Miete ab dem Zeitpunkt nicht mehr mindern, zu dem eine Reparaturmaßnahme bei rechtzeitiger Erteilung der Zustimmung des Mieters abgeschlossen gewesen wäre.

Ein gewerbliches Mietverhältnis kann fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine (Monate) sich sich im Zahlungsrückstand für mehr als eine Monatsmiete befindet. Aber auch dann, wenn der Zahlungsrückstand genau eine Monatsmiete beträgt oder weniger kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzukommen. Solche Umstände können insbesondere in der Kreditwürdigkeit des Mieters und in der finanziellen Situation des Vermieters (besonderes Angewiesensein auf Zahlung der Miete) liegen.

Fazit: Es ist in der Regel eine schlechte Idee, den Vermieter an der Durchführung von Reparaturmaßnahmen zu hindern.

Rechtsanwalt

Dr. Wolfgang Klünder