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Mietrecht

Mietvertrag: Verlängerungsoption und Mängel

Enthält ein gewerblicher Mietvertrag für den Mieter eine Verlängerungsoption und übt der Mieter die Verlängerungsoption aus, ohne sich wegen Mängeln der Mietsache seine Rechte vorzubehalten, so stellt sich die Frage, ob der Mieter dadurch diese Rechte verliert. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14 – erklärt, dass das nicht geschieht.

Die Frage wurde ihm vorgelegt, weil er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 diese Frage anders entschieden hatte. Heute kann also ein Mieter Rechte wegen Mängeln geltend machen, zum Beispiel die Miete mindern, die bei Ausübung der Verlängerungsoption bestanden haben und die dem Mieter auch bekannt waren.

Nebenbei hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung darauf hingewiesen, dass, wenn bei der Ausübung einer Verlängerungsoption oder bei einer Kündigung die Erklärung durch „Einschreibebrief“ gefordert wird, zu unterscheiden ist: Die Schriftform ist zwingend, die Form der Versendung hingegen dient nur der Beweisbarkeit. Die Erklärung muss also schriftlich erfolgen. Wie der Versender dafür sorgt, dass sie dem Empfänger beweisbar zukommt, ist hingegen seine Angelegenheit.

Die Entscheidung erging durch den Senat des Bundesgerichtshofs, der für gewerbliche Mietverhältnisse zuständig ist. Es ist zu vermuten, dass der Senat, der für Wohnraummietverhältnisse zuständig ist, ebenso entscheiden wird.

Rechtsanwalt

Dr. Wolfgang Klünder