Kategorien
Immobilienrecht

Gedanken zum Wohnungskauf

Neben einer soliden und auch langfristig tragbaren Finanzierung sollte der Wohnungskäufer das „Objekt der Begierde“ unter verschiedenen Blickwinkeln eingehend prüfen.

Nachfolgend hierzu ein paar Gedanken:

1. Bei dem Kauf von sogenannten gebrauchten Eigentumswohnungen, die auch noch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet sind, sollte die Gesamtimmobilie auf einen möglichen Sanierungsbedarf hin überprüft werden. Denn wer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird, kann durch entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur kostenmäßigen Beteiligung an etwaig notwendig Sanierungen des Gemeinschaftseigentums verpflichtet werden. Vor diesem Hintergrund ist zu empfehlen, dass sowohl die Wohnung als auch das Gemeinschaftseigentum zusammen mit einem Fachmann eingehend besichtigt wird. In diese eingehende Besichtigung sollten auch die Informationen des Verkäufers mit aufgenommen werden, ob in absehbarer Zeit Renovierungen oder Sanierungen anstehen können.

2. Interessenlage der Wohnungseigentümergemeinschaft:
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird man „Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft“. Daher ist es empfehlenswert, sich im Vorfeld einen Überblick darüber zu verschaffen, ob und wie diese Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: „WEG“) „funktioniert“. Daher empfiehlt es sich auch, vor dem Erwerb die Protokolle der WEG-Versammlungen einzusehen, ebenso wie die Beschlüsse der WEG. Üblicherweise hat der Verkäufer diese Unterlagen.

In diesem Zusammenhang sollte auch eingehend geprüft werden, wie hoch denn zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage ist. Hier gilt der Grundsatz: Je höher die Instandhaltungsrücklage, desto geringer das Risiko von Sonderumlagen.

3. Prüfung des Grundbuches:
Kaufinteressenten sollten auf alle Fälle auch eingehend den Grundbuchauszug sowie etwaige Teilungserklärungen prüfen. Dies ist schon notwendig um zu wissen, an welchen konkreten Rechtsgütern denn welches Eigentumsrecht von wem erworben werden kann.

4. Vertragliche Regelungen:
Der Verkäufer möchte meist seine Haftung für etwaige Sach- und Rechtsmängel an dem Kaufobjekt ausschließen oder so weit wie möglich minimieren. Aus Käufersicht empfiehlt es sich dagegen, den Kaufvertrag möglichst detailliert abzuschließen. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit sind hier zum Beispiel die folgenden Punkte zu nennen:

• Genaue Bezeichnung des Kaufobjektes inklusive möglichst genauer Größenangabe und Angaben zum Zustand.
• Detaillierte Angaben zu den laufenden Kosten das Sondereigentum wie auch die Eigentümergemeinschaft betreffend.
• Möglichst genaue Wiedergabe der Angaben des Verkäufers zum Zustand der Immobilie, insbesondere Sachmängel betreffend.
• Klare Regelungen zur Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums.
• Regelungen zur Besitzübergabe.
• Regelungen zur Gewährleistung und Garantiehaftung.
• Regelungen zur Kostentragung die Kosten des Kaufvertrages betreffend.

Dieser Beitrag stellt lediglich einen groben Leitfaden dar, wenn man sich mit dem Kauf einer Immobilie befasst. Ein Anspruch auf Vollständigkeit kann dieser Beitrag aufgrund der Komplexität der Angelegenheit nicht erheben.

Rechtsanwalt

Volker Nann