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Mietrecht

Die Wohnfläche bei der Miete

Die Wohnfläche spielt in der Regel bei drei Gesichtspunkten eine Rolle: Erstens bei der Frage, ob die Wohnung, weil kleiner als angegeben, mangelhaft ist, zweitens bei der Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete („Mietspiegelmiete“), drittens bei der Abrechnung der Betriebskosten.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2018 (VIII ZR 220/17) ist der Stand der Rechtsprechung folgender:

1. Ein Mangel der Wohnung liegt vor, wenn sie um 10% und mehr kleiner ist als angegeben. Grund: Ist im Mietvertrag die Wohnungsgröße angegeben, wird damit die geschuldete Beschaffenheit der Wohnung hinsichtlich der Größe vereinbart. Weicht die tatsächlich Größe der Wohnung davon jedenfalls nach unten ab, verringert sich die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gegenüber dem geschuldeten Zustand. Nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt jedoch eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Der Bundesgerichtshof hat diese Erheblichkeitsgrenze eben auf 10% festgelegt.

2. Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Wohnungsgröße eine der Rechengrößen. Deshalb wird in Mietspiegeln immer eine Miete pro Quadratmeter angegeben, differenziert nach Lage, Ausstattung und Baualter des Hauses. Weil diese Vorschrift über die Mieterhöhung zwingend ist, kann man diesen zwingenden Charakter nicht dadurch umgehen, dass im Mietvertrag eine fiktiven Wohnungsgröße vereinbart wird, die dann auch für die Mieterhöhung gelten soll.

3. Sinngemäß das Gleiche gilt bei der Abrechnung von Betriebskostenarten, die nach der Wohnungsgröße abgerechnet werden sollen. Man kann als Mietparteien, abgesehen von der Abrechnung von Heizkosten und Warmwasserbereitungskosten, je nach Betriebskostenart (zum Beispiel Kaltwasserverbrauch, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Aufzugkosten) verschiedene Abrechnungsmaßstäbe wählen (zum Beispiel Wohnfläche, Kopfzahl der Bewohner, Anwesenheitszeiten, Erfassung mit Messuhren) und darüber zuvor tiefgehende Diskussionen über die Gerechtigkeit einer Mehrbelastung mit 13,27 € im Jahr führen, aber wenn der Maßstab der Wohnfläche gilt, dann ist das die zutreffend ermittelte und nicht eine fiktiv vereinbarte.

„Ich habe fertig“, sprach der Bundesgerichtshof.

Rechtsanwalt

Dr. Wolfgang Klünder