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Mietrecht

Kündigung einer zusammen mit einer Wohnung vermieteten Garage

Bei zwei getrennten Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und eine Garage andererseits werden zwei Mietverhältnisse vorliegen, die unabhängig voneinander gekündigt werden können, es sei denn, besondere Umstände rechtfertigen die Annahme, dass ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vorliegt.

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in welchem ein schriftlicher Mietvertrag über eine Wohnung vorlag und ein mündlicher über eine Garage. Wohnung und Garage lagen etwa 150 m voneinander entfernt auf verschiedenen Grundstücken.

Da in Mietverhältnissen Teilkündigungen nicht möglich sind, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag vorgesehen sind, kam es für die Frage, ob „die Garage“ gekündigt werden kann, darauf an, ob über Wohnung und Garage ein einheitliches Mietverhältnis oder zwei getrennte vorlagen. Der Bundesgerichtshof hat den Grundsatz bekräftigt, dass bei getrennt abgeschlossenen Verträgen im Grundsatz davon auszugehen ist, dass beide Verträge selbstständig sind. Dieser Grundsatz fand hier Anwendung, weil der Wohnungsmietvertrag die Garage nicht enthielt und die Mieter für die Garage eine in der Höhe unumstrittene Miete bezahlten, so dass es klar war, dass für die Garage ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag vorlag. Der aber hätte nun, insbesondere wenn er zeitlich nach dem Wohnungsmietvertrag zu Stande kam, auch als mündliche Abänderung des schriftlichen Wohnungsmietvertrages aufgefasst werden können.

Hierzu zitiert der Bundesgerichtshof weitere Rechtsprechung, wonach eine solche Verbindung von Wohnungsmietvertrag und Garagenmietvertrag zu einem einheitlichen Mietvertrag dann anzunehmen sei, wenn zwischen Wohnung und Garage ein enger rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang bestehe. Dies sei nur dann der Fall, wenn Wohnung und Garage sich auf dem selben Grundstück gelegen seien.

Dieser Auffassung schließt sich der Bundesgerichtshof an der Weise an, dass nicht nur dann, wenn beides auf einem Grundstück liegt, ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen kann. Aber wenn das der Fall ist, sei wiederum in der Regel anzunehmen, dass ein einheitliches Mietverhältnis vorliege. Da im entschiedenen Fall Wohnung und Garage auf verschiedenen, erheblich voneinander entfernten Grundstücken liegen und da auch sonst nichts für die Einheitlichkeit eines Mietverhältnisses spreche, handle es sich um zwei verschiedene Mietverhältnisse, die unabhängig voneinander gekündigt werden konnten.

BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

Kommentar:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof lässt von der ausgesprochenen Regel Ausnahmen in beide Richtungen zu: Zum Einen kann auch bei Belegenheit auf unterschiedlichen Grundstücken ein einheitliches Mietverhältnis vorliegen, wenn dafür Umstände sprechen, wie z. B. die Bezahlung einer einheitlichen Miete. Und selbstverständlich kann ein schriftlicher Mietvertrag über beide Gegenstände eindeutig zu einem einheitlichen Mietverhältnis führen. Zum Anderen können auch bei Lage von Wohnung und Garage auf einem einzigen Grundstück getrennte Mietverhältnisse geschaffen werden, insbesondere durch deutlich unterschiedliche Behandlung beider Gegenstände, beispielsweise im Bereich der Beendigung (Kündigung) des Mietverhältnisses, der Verkehrssicherungs- und Instandhaltungspflichten, der Mietsicherheit. Das wiederum ist eigentlich nur über getrennte schriftliche Mietverträge zu erreichen.

Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Klünder