Schriftform des Mietvertrags

§ 550 BGB lautet: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“ Gemäß § 578 BGB gilt dies auch für Geschäftsräume und für Grundstücke. Hier, insbesondere bei Geschäftsräumen, ist auch der Hauptanwendungsbereich. Problematisch werden immer wieder Anlagen zu Mietverträgen sowie nachträgliche Vertragsänderungen. Während vor 50 Jahren die Rechtsprechung hier sehr streng war und beispielsweise bei Änderungsverträgen und allen Anlagen gefordert hat, dass diese einvernehmlich fest mit der ursprünglichen Urkunde verbunden wurden, ist sie seither zunehmend großzügiger hinsichtlich der Frage geworden, unter welchen Umständen die Vertragsparteien an die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages gebunden sind. Das heißt, sie hat es den Vertragsparteien schwerer gemacht, die versuchten, sich wegen eines Formfehlers mithilfe einer Kündigung aus dem Vertrag zu lösen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof anscheinend Anlass gesehen, Grenzen dieser so genannten “Aufweichungsrechtsprechung” deutlich zu machen.

In seinem Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – hat er folgende Grundsätze mitgeteilt:

Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen können lediglich solche Abreden sein, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts Anderes als für den Ursprungsvertrag.

Die Änderung der Miete stellt stets eine wesentliche und (jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann) dem Formzwang unterfallende Vertragsänderung dar. Es spielt keine Rolle, ob die Miete erhöht oder gesenkt wird und ob dies um einen geringen Betrag oder um einen höheren Betrag geschieht.

Grundsätzlich darf sich jede Vertragspartei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es rechtsmissbräuchlich (und damit unwirksam) sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

Keine Rolle hingegen spielt es, ob die restliche Vertragslaufzeit lang oder kurz ist, oder ob die Änderung der Miethöhe hoch oder niedrig ist.

Rechtsanwalt

Dr. Wolfgang Klünder