Wohnungsgröße und Mieterhöhung

Ist in einem Wohnungsmietvertrag die Wohnungsgröße falsch angegeben, also zu hoch oder zu niedrig, so stellen sich bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete („Mietspiegel-Miete”) zwei Fragen:

1. Errechnet sich die Miete nach der tatsächlichen Wohnungsgröße oder – jedenfalls innerhalb einer Toleranz von 10 % Abweichung – nach der im Vertrag angegebenen Wohnungsgröße?

2. Gilt für die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 % bzw. 15 % die tatsächlich innerhalb der letzten drei Jahre gezahlte Miete oder gilt eine fiktive, anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße “umgerechnete”?

In seinem Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – hat der Bundesgerichtshof unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung (und deshalb ist diese Entscheidung wichtig) hierzu entschieden:

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete er betrachteten Wohnung kommt es allein auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Die Angabe im Mietvertrag hat keine Bedeutung. Deshalb gibt es da auch keine Toleranzgrenze, innerhalb derer die Angabe im Mietvertrag gilt.

Für die Anwendung der Kappungsgrenze kommt es auf die zu Beginn des Vergleichszeitraums tatsächlich bezahlte Miete an.

Anmerkung: wenn das mit der Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße nur so einfach wäre! Meist gibt es da mindestens so viel verschiedene Ergebnisse, wie Personen versucht haben, die richtige Zahl zu ermitteln.

Rechtsanwalt

Dr. Wolfgang Klünder