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Mietrecht

Die Wohnfläche bei der Miete

Die Wohnfläche spielt in der Regel bei drei Gesichtspunkten eine Rolle: Erstens bei der Frage, ob die Wohnung, weil kleiner als angegeben, mangelhaft ist, zweitens bei der Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete („Mietspiegelmiete“), drittens bei der Abrechnung der Betriebskosten.

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Schriftform des Mietvertrags

§ 550 BGB lautet: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.“ Gemäß § 578 BGB gilt dies auch für Geschäftsräume und für Grundstücke. Hier, insbesondere bei Geschäftsräumen, ist auch der Hauptanwendungsbereich. Problematisch werden immer wieder Anlagen zu Mietverträgen sowie nachträgliche Vertragsänderungen. Während vor 50 Jahren die Rechtsprechung hier sehr streng war und beispielsweise bei Änderungsverträgen und allen Anlagen gefordert hat, dass diese einvernehmlich fest mit der ursprünglichen Urkunde verbunden wurden, ist sie seither zunehmend großzügiger hinsichtlich der Frage geworden, unter welchen Umständen die Vertragsparteien an die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages gebunden sind. Das heißt, sie hat es den Vertragsparteien schwerer gemacht, die versuchten, sich wegen eines Formfehlers mithilfe einer Kündigung aus dem Vertrag zu lösen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof anscheinend Anlass gesehen, Grenzen dieser so genannten “Aufweichungsrechtsprechung” deutlich zu machen.

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Wohnungsgröße und Mieterhöhung

Ist in einem Wohnungsmietvertrag die Wohnungsgröße falsch angegeben, also zu hoch oder zu niedrig, so stellen sich bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete („Mietspiegel-Miete”) zwei Fragen:

1. Errechnet sich die Miete nach der tatsächlichen Wohnungsgröße oder – jedenfalls innerhalb einer Toleranz von 10 % Abweichung – nach der im Vertrag angegebenen Wohnungsgröße?

2. Gilt für die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB von 20 % bzw. 15 % die tatsächlich innerhalb der letzten drei Jahre gezahlte Miete oder gilt eine fiktive, anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße “umgerechnete”?

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Mietvertrag: Verlängerungsoption und Mängel

Enthält ein gewerblicher Mietvertrag für den Mieter eine Verlängerungsoption und übt der Mieter die Verlängerungsoption aus, ohne sich wegen Mängeln der Mietsache seine Rechte vorzubehalten, so stellt sich die Frage, ob der Mieter dadurch diese Rechte verliert. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14 – erklärt, dass das nicht geschieht.

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Stellen eines Nachmieters

Gilt in einem Wohnungsmietverhältnis für die Kündigung des Mieters die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, so kann in aller Regel der Mieter nicht verlangen, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden, da die Fortzahlung der Miete während dreier Monate fast immer zumutbar ist. Anders kann es sein, wenn das Mietverhältnis für eine feste Zeit abgeschlossen ist und der Mieter möglicherweise auf Jahre hinaus nicht kündigen kann. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – Ausführungen dazu gemacht, was der Vermieter vom Mieter erwarten darf.

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Verhinderung von Reparaturen durch Mieter

In einer gemieteten Gaststätte waren während des Mietverhältnisses Mängel aufgetreten. Der Mieter minderte deshalb die Miete und machte zugleich seine Zustimmung zur Reparatur davon abhängig, dass der Vermieter sich verpflichtete, ihm den durch die Arbeiten eintretenden Umsatzausfall zu bezahlen. Der weigerte sich. Als nach Berechnung des Vermieters ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte er das Mietverhältnis fristlos.

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Mietminderung wegen Lärm vom Bolzplatz?

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 13.05.2015 (VIII ZR 197/14) einige Regeln genannt. Danach sind solche Lärmeinwirkungen differenziert zu bewerten.

Sachverhalt der Entscheidung war, dass sich 20 m von der Terrasse der Mieter entfernt ein Schulhof befand. Auf diesem Schulhof errichtete die Stadt einen Bolzplatz, der auch außerhalb der Unterrichtszeit bis abends 18:00 Uhr von Kindern bis zu einem Alter von zwölf Jahren benutzt werden durfte. Natürlich tauchten dort auch ältere Kinder, wohl auch junge Erwachsene, auf und es herrschte auch nach 18:00 Uhr Leben dort.

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Steht überhöhter Wohnbedarf einer Eigenbedarfskündigung entgegen?

Ein Vermieter hatte ordentlich gekündigt, weil sein Sohn die rund 130 m² große Wohnung während seines Studiums benötige. Der Sohn beabsichtige, die Wohnung gemeinsam mit einem langjährigen Freund und gegebenenfalls weiteren Kommilitonen zu beziehen. Der Bundesgerichtshof hat das die Räumungsklage abweisende Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, was einen weitgehenden Erfolg des Vermieters bedeutet (Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

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Schönheitsreparaturen: zeitanteilige Abgeltung bei Ende des Mietverhältnisses

Wohnungsmietverträge aufgrund der Formulare der örtlichen Haus- und Grundbesitzervereine enthalten regelmäßig Klauseln, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen einen am Fristenplan bemessenen Geldbetrag an den Vermieter zahlen muss (“Quotenabgeltungsklausel”). In seinem „Rundumschlag” vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof auch hier zu eine wichtige Entscheidung (VIII ZR 242/13) getroffen.

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Teilweise Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel

In einem weiteren Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 21/13) hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung des Jahres 2010 bestätigt sich, wonach in einem Formularvertrag die in verschiedenen einzelnen Sätzen stattfindende Überwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist, wenn nur ein Teil davon unwirksam ist.